Tenho uma casa e quero outra. Vendo ou troco?

Está a pensar vender ou comprar casa? Já lhe ocorreu,em vez de vender, trocar a sua casa por outra?

Se sim, então escute o que tenho para lhe dizer sobre permuta.

A permuta pode ter vantagens face à compra e venda tradicionais, não só na poupança fiscal, mas também administrativas e burocráticas.

De uma forma simples, uma permuta é uma troca de imóveis entre dois proprietários, acertando-se as diferenças de valor entre os imóveis. Isto significa que ao adquirir o novo imóvel, entrega o seu anterior e pagará ou receberá apenas a diferença de valor.

Sim, porque os bens Imoveis nao têm de ter o mesmo valor ou serem idênticos, em termos de preço, tipologia ou localização. Para trocar o seu imóvel tem de apenas ser o seu proprietário.

Por exemplo, há construtores de prédios novos que aceitam casas antigas para abater no valor das novas.

Porque pode ter vantagens fiscais?

Quem compra tem de pagar impostos: o imt e o imposto de selo.

Quem vende, tem de pagar o imposto sobre a mais valia, se vender por valor superior ao que comprou.

Nem sempre é fácil realizar uma permuta de habitação porque não é fácil encontrar uma pessoa interessada na sua casa e que, por sua vez, tenha para permutar uma que goste e corresponda exatamente a todas as suas necessidades.

As vantagens da permuta

1. A burocracia e custo

Estamos a falar de vendas, embora, em simultâneo, logo, tem de haver a celebração de um contrato de promessa de compra e venda, com o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, no qual as partes estabeleçam e se vinculem aos termos e condições acordados e uma escritura.

Numa situação normal faria uma venda e depois uma compra, ou seja, contratos a dobrar, assim como o outro promitente. Demora mais tempo e pagariam 4 escrituras! Na permuta faz-se tudo de uma pernada só, porque é necessário apenas um contrato onde as partes assumem simultaneamente a posição de vendedor e comprador.

2. Partilhas de heranças / Compropriedade

Numa herança em que os herdeiros fiquem numa situação de compropriedade, ou seja , uma quota parte em vários imóveis, podem adquirir a propriedade plena através da permuta de quota de outro bem. Por exemplo: dois irmãos que sejam coproprietários de dois imóveis em partes iguais (50% / 50%) poderão permutar as suas quotas de forma que cada um se torne proprietário exclusivo de um dos imóveis.

3. Financiamento bancário

Outra vantagem é a possível renegociação das condições de financiamento caso tenha um crédito à habitação subjacente ao seu imóvel.

A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia.

Ou seja, se tem uma hipoteca deve informar o banco para entregar o distrate de hipoteca (cancelamento) ou, em alternativa proceder à transferência do imóvel hipotecado e realizar o registo provisório da nova hipoteca.

Por outro lado, no caso de ser o que vai ficar com imóvel de valor maior, na permuta o preço de aquisição é totalmente ou parcialmente pago pela entrega de um imóvel, pelo que não será necessário pedir financiamento bancário ou, a haver, não será significativo, logo a sua taxa de esforço é menor porque o seu crédito habitação será só da diferença. Outra vantagem para quem tenha dificuldade em obter credito à habitação.

4. Os impostos

Quando se compra um imóvel urbano ou rústico, o comprador está sujeito a 2 impostos no ato da escritura e que são calculados sob o valor do negócio ou do valor patrimonial tributário se este for superior ao valor da venda: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto Selo.

Na permuta, só terá de pagar o IMT na compra da nova habitação se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os valores patrimoniais e o imposto incide apenas sobre a diferença de valores e é devido a quem tiver de pagar uma parte do preço em dinheiro, por entregar um imóvel de menor valor.

O que significa que o se vai trocar por um imóvel de menor valor já não paga imt.

Claro que, se os imóveis têm valores diferentes, mas as partes contratantes não convencionam o pagamento de qualquer diferença em dinheiro, significa que, no fundo, estes acordaram um valor de venda igual para ambos os imóveis e não há lugar a imt.

Em sede de IRS, quem vende por valor acima do que adquiriu tem de pagar imposto sobre as mais valias (taxa de irs sobre 50% da diferença) a não ser que reinvista (valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário) em habitação própria e permanente e a casa vendida seja HPP. No caso de o seu imóvel ser HPP assegura o reinvestimento imediato, declarado no anexo G do IRS, necessário efetuar em 3 anos para que consiga usufruir de redução do imposto sobre a mais valias. Contudo, este raciocínio não é taxativo e tem a ver com os valores envolvidos no financiamento bancário que afetam o cálculo deste imposto de modo muito específico. Impõe-se a análise do empréstimo que venha a financiar a nova aquisição.

O valor que recebeu a mais na permuta, deve ser usado para amortizar o empréstimo.

Percebe agora a definição de Permuta? É um contrato oneroso através do qual duas partes transmitem, de forma recíproca e simultânea, os seus direitos sobre determinados bens que, por força desse contrato, passam a integrar o património das respetivas contrapartes, devendo ser celebrado por escritura ou documento particular autenticado

mas, a permuta também tem desvantagens?

Eu não diria desvantagens, mas, dificuldades.

Já que a permuta apresenta inúmeras vantagens, mas, pode não ser fácil de conseguir, pelo que o tempo que se poupa é relativo.

Se pode demorar vender e depois encontrar a casa que pretende comprar, assim, como tem de realizar 2 escrituras. Também pode demorar muito mais encontrar o match perfeito, ou seja, um imóvel que corresponda às suas necessidades e cujo proprietário aceite também o seu por troca.

Se ambas as casas estiverem pagas, a troca pode ser feita de forma imediata. Mas, se houver crédito à habitação é provável que o banco tente aumentar o spread se for necessário liquidar o empréstimo anterior e financiar um novo.

A situação das mais valias não é taxativa, pelo que é bom fazer os cálculos para saber a melhor forma de negociar junto do banco.

O IMT vai depender do valor da diferença. Se o Valor Patrimonial Tributário for superior é esse que vais ser tido em conta nos cálculos. Por isso, se o seu imóvel tiver um VPT mais elevado do que o valor que está a transacionar, é sobre o valor maior que vão incidir os impostos!

Ora, a correspondência exata das necessidades de ambas as partes para uma permuta, não é tão provável assim., mas caso se consiga, consegue poupar-se na burocracia e muito dinheiro.

Clarisse Macedo

Agente imobiliária

REMAX Team 4U

cmacedo@remax.pt